2020-07-22T13:49:01+03:00

Как заработать на недвижимости

Профессиональный инвестор в доходную недвижимость, эксперт в сфере торговой недвижимости, девелопер, создатель и ведущий Ютуб-канала Рентавед Руслан Сухий.Профессиональный инвестор в доходную недвижимость, эксперт в сфере торговой недвижимости, девелопер, создатель и ведущий Ютуб-канала Рентавед Руслан Сухий.

Максим Коряко говорит об этом с профессиональным инвестором в доходную недвижимость, создателем и ведущим ютуб-канала Рентавед Русланом Сухий

Как заработать на недвижимости

00:00
00:00

М. Коряко:

- Здравствуйте. Мы в эфире «Комсомольской правды». Это программа «Свое дело». Меня зовут Максим Коряко. И мы продолжаем беседовать о предпринимателях и о бизнесах, которые несмотря на сложные ситуации в мире, несмотря на кризисы, не только борются, но и успешно побеждают все ситуации, сложившиеся сейчас. И сейчас у нас в студии в гостях как раз один из таких предпринимателей, с которым и полезно, и интересно поговорить. Профессиональный инвестор в доходную недвижимость, эксперт в сфере торговой недвижимости, девелопер и создатель и ведущий Ютуб-канала Рентавед Руслан Сухий. Руслан, здравствуйте.

Р. Сухий:

- Здравствуйте.

М. Коряко:

- Большое спасибо, что пришли к нам.

Р. Сухий:

- Спасибо, что пригласили.

М. Коряко:

- Тема недвижимости она всегда очень интересная. И мы знаем, что и наши слушатели к этой теме относятся неравнодушно. Потому что она, во-первых, обширная. Во-вторых, люди, которые занимаются недвижимостью, они уже в момент представления их как человека, который занимается недвижимостью, уже заслуживают уважения. Потому что многие на недвижимость смотрят как на нечто такое недостижимое. Потому что и денег нужно много для того, чтобы ею заниматься, и знания какие-то нужны специальные, необходимые. Да и вообще, как бы это обширная сфера, которая требует навыков во многих сферах. Ну, соответственно, сегодня вот мы с вами попробуем эту сферу раскрыть.

Вы занимаетесь недвижимостью. Если быть более точным – занимаетесь недвижимостью доходной. Что такое доходная недвижимость? В чем суть вашего бизнеса заключается? Чем вы конкретно занимаетесь?

Р. Сухий:

- Хороший вопрос. Очень важно разделять недвижимость на доходную и недоходную. Когда мы покупаем квартиру для проживания или дачу для проживания, это, скорее, такая эмоционально необходимая покупка для жилья или для эмоций. Под доходной недвижимостью я понимаю ту недвижимость, которая вам дает финансовую свободу. Она приносит доход, как мы говорим, пассивный доход. И вот это я называю доходной недвижимостью. Недвижимость, которая вам дает финансовую свободу и финансовую свободу для ваших детей.

М. Коряко:

- Ну вот, доходная недвижимость и коммерческая, исходя из этого, это как бы тождественные понятия?

Р. Сухий:

- Да. Я бы так сказал. Доходная – та, которая приносит доход. Потому что купить недвижимость, даже коммерческую, которая вам не будет приносить доход, а только будет занимать ваше время, это уже не доходная недвижимость.

М. Коряко:

- К примеру, скажем, если компания покупает офис для личного использования, то это уже не доходная недвижимость. Они не сдают этот офис в аренду и не получает ренту с этого?

Р. Сухий:

- Можно так сказать.

М. Коряко:

- Хорошо. Сразу хочется спросить: кто ваши клиенты в этом бизнесе? Вы как бы сами для себя клиенты или у вас есть еще какие-то сторонние клиенты, с которыми вы работаете?

Р. Сухий:

- Я, наверное, называю их не клиенты, а партнеры. Моими партнерами являются конечные потребители, которые люди покупают у меня помещение вместе с арендатором. Они приобретают себе пассивный доход. Вторая категория моих партнеров – это люди, которые со мной соинвестируют. С недавнего времени, у нас был такой закрытый клуб, сейчас мы открыты и вместе, коллективно инвестируем, покупаем объекты недвижимости с целью редевелопмента и последующей продажи и управления. Вот, собственно, мои такие две категории партнеров.

М. Коряко:

- Сейчас один из самых простых примеров, наверное, который я услышал, это продажа готового арендного бизнеса, если это все правильно называется. А схема каким образом выглядит? Какая последовательность действий в работе с этим объектом для того, чтобы превратить его из какой-то там недвижимости, которая в свободном доступе на рынке продается, в объект доходной недвижимости?

Р. Сухий:

- Вы абсолютно правильно сказали, наша задача – найти то, что недооценено, увидеть это, привести в порядок, сдать в аренду и потом мы продаем готовый арендный бизнес. Уже вместе с арендатором. Мы зарабатываем два раза. Первый раз мы зарабатываем, когда мы купили, привели в порядок, увеличили капитализацию. И второй раз мы зарабатываем, когда мы уже сдаем в аренду.

М. Коряко:

- А можно привести какой-то конкретный пример? Наверняка у вас таких много.

Р. Сухий:

- Есть сайт, на сайте все наши объекты есть. А в целом все очень просто. Смотря, все зависит от бюджета. Если у вас бюджет 1 миллион рублей, вы идете смотрите недорогие объекты. Допустим, это сейчас в тренде склады. Если у вас все-таки бюджет 20-30 миллионов, вы все-таки можете смотреть уже на цокольные этажи, на первые этажи где-то. Если у вас бюджет уже 100 миллионов, вы можете смотреть уже более такие хорошие локации. Почему вот и говорю, что чем интересны коллективные инвестиции. Если у вас 1 миллион рублей, вы не можете с миллионом рублей купить хорошее помещение. Но если вы собираете сто человек по миллиону рублей, вы можете купить хороший объект с отличной локацией.

М. Коряко:

- А как же быть в случае расхождения каких-то интересов этих ста человек – соинвесторов? У каждого собственника может быть какое-то свое решение по поводу продажи дальнейшей этого объекта или по поводу способов его использования. Это как-то на начальном этапе проговаривается? Или как?

Р. Сухий:

- Зависит от структуры сделки. Есть инвесторы, которые такие благородные спекулянты, которые вместе с нами заходят. Мы покупаем, делаем редевелопмент, сдаем в аренду и продаем. А они просто зарабатывают за счет этой капитализации.

М. Коряко:

- И не вмешиваются в процесс.

Р. Сухий:

- Нет, конечно, не вмешиваются и не несут никакие там головные боли. И получают фиксированную гарантированную доходность. Вторая история – это люди, которые вместе с нами заходят в объект и говорят: мы хотим потом остаться в этом объекте. Тогда мы откадастрируем их площадь на их сумму, которая им позволяет, и они остаются как владельцы пассивного дохода. Они либо сами управляют, либо отдают нам как управляющей компании.

М. Коряко:

- Руслан, вот вы сейчас, отвечая на этот вопрос, произнесли такую фразу – гарантированный доход. Если мы говорим про действительно гарантированный доход, то на чем основывается эта гарантия? И о каком гарантированном доходе можно вообще в данном случае вести речь? Ну, в процентах годовых, имеется в виду.

Р. Сухий:

- Я думаю, что наше предложение – оно такое уникальное на рынке. Потому что достаточно много фондов и компаний, которые занимаются коллективными инвестициями. И обычно, когда туда человек приходит, ему говорят: вот есть объект, мы его можем купить. Можете его вместе с нами купить. Доходность будет примерно такая. Какая она будет? Компания говорит: как сложится. Мы будем стараться, прикладывать все усилия.

То же самое – пойдете если в какую-то компанию по управлению, которая занимается инвестициями в акции. Там тоже брокеры ничего не гарантируют. Мой опыт, знание и понимание рынка, я могу точно сказать, что я заплачу. Я даю личное поручительство, то, что сейчас у нас объект, мы говорим: сто процентов получите свои 15 процентов годовых. Независимо, как долго будет ремонт идти с помещением, по какой цене мы будем продавать, сдавать в аренду, сколько мы потратим денег на сам ремонт. Вы получите гарантированную доходность. И я даю личное поручительство.

М. Коряко:

- Какая, на ваш взгляд, доходность, которую можно получить, занимаясь недвижимостью? Не суперсильно напрягаясь, не отталкиваясь только от везения, а отталкиваясь от прилагаемого труда и каких-то объективных факторов, которые вы сами генерируете, как вы говорите, когда вы управляете недвижимостью, когда вы как режиссер и дирижер с этой недвижимостью и работаете. О какой доходности примерно в год можно говорить?

Р. Сухий:

- Если вы пойдете на рынок недвижимости просто купить себе помещение с арендатором, вы получите, скорее всего, 10-процентную доходность. Причем сейчас ситуация на рынке следующая. Что в некоторых случаях арендные ставки пошли вниз. Но цены на недвижимость вниз не пошли. Ухудшилась окупаемость. Может быть, теперь не 10, а 8 процентов. Если вы заходите в редевелопмент, конечно, у вас есть возможность заработать больше этих 10 процентов. Потому что вы все-таки тратите свои силы и вы можете заработать 15 %. Если вы с кем-то, допустим, с нашей компанией действуете.

М. Коряко:

- Редевелопмент – давайте сразу поясним, что это такое. Когда вы купили недвижимость в одном состоянии, довели ее до ума и продажи уже в совершенно другом виде.

Р. Сухий:

- Допустим, к примеру, последний наш объект, которым мы сейчас занимаемся, куда и приглашаем инвесторов. Мы недалеко от центра Санкт-Петербурга нашли здание – бывшее общежитие. Мы его переделываем под апартаменты. Часть – это будет апарт-отель, остальные – просто для жилья. Там входной будет 500 тысяч рублей. Люди зарабатывают 15 % годовых, это просто на редевелопменте. Кто себе хочет оставить апартаменты, они еще получают дополнительную скидку на покупку и оставляют нас в управлении. И будут получать еще плюс 15. То есть, условно говоря, свои 25-30 % они точно получат.

М. Коряко:

- А на что еще, кроме стритритейла, вы обращаете свое внимание?

Р. Сухий:

- Я вижу, такой хороший тренд наметился и вообще спрос – это на складскую недвижимость. На нее смотрите. Потому что сейчас развивается онлайн. И мы видим, какой большой спрос у маленьких предпринимателей, которые ушли в онлайн, интернет-магазины открывают, у крупных операторов. Им всем нужны склады. Склады последней мили, которые находятся недалеко от дома.

Также посмотрите на интересный формат – такие кладовки для хранения личных вещей. Для людей, у которых небольшие бюджеты, вот, пожалуйста, пример. Посмотрите подвал в доме, где очень много квартир малогабаритных. У человека, у которого квартира 16-20 метров, где ему хранить велосипед, где санки, вещи для охоты, для рыбалки? Ему нужна кладовка. Где кладовка? Куда-то можно поехать к оператору. Либо тебе внизу в подъезде на первом этаже или в подвальчике вы купили помещение, оборудовали его. У меня приятель купил за 900 тысяч рублей, за 100 тысяч ремонт сделал. И за 10 тысяч рублей сдал. Хорошая окупаемость? Очень хорошая окупаемость.

М. Коряко:

- Насколько вы свободны от своей работы?

Р. Сухий:

- Я могу путешествовать. Я люблю путешествовать. Мое хобби – путешествия. Вот недвижимость как раз позволяет возможность, это такая финансовая свобода. Вы можете уезжать, вы можете жить где хотите. управлять своим активом из любой точки мира.

М. Коряко:

- И все-таки, в чем заключается ваша основная роль в вашей компании? Какие вопросы решаете вы?

Р. Сухий:

- Я – генеральный директор. Но не от слова «генерал», а от слова «генератор». Я заряжаю энергией, я придумываю идеи, я двигаю этот процесс. Я такой локомотив. Я принимаю на себя всю ответственность за компанию.

М. Коряко:

- Руслан, ну, в конце нашего интервью я хочу задать вам вопрос, на который любой ответ всегда правильный. И здесь нас больше интересует именно точка зрения предпринимателя, который приходит к нам в гости. Представим себе, что сейчас вас слушают люди, которые еще не до конца определились, они находятся в состоянии выбора профессии. И вот они, послушав вашу историю, тоже захотели заняться недвижимостью. Ваши топ-3 советов или предостережений людям, которые захотят пойти по вашим следам.

Р. Сухий:

- Вообще хороший путь – это путь сердца. Ты должен быть свободен от страха и тщеславия. И у тебя всегда получится. Многие люди думают: вот заработаю денег и буду счастливым. Сначала ты должен стать счастливым, и потом к тебе приходит успех.

М. Коряко:

- А как же, когда деньги есть, как-то легче верится, что счастье не в них?

Р. Сухий:

- Вы знаете, как у меня написано на сайте, деньги – это средство, а цель – созидание. Вот, когда мы рождаемся, мы плачем. А мир смеется. Мир радуется, что мы пришли. Когда мы будем умирать, мы должны радоваться, то, что мы сделали, какое наследие мы оставили. Не чего мы достигли, а именно то, что мы оставили. Мы должны этому радоваться. И вот недвижимость как раз для меня – это тот след, который я могу оставить, улучшить этот мир для людей, в целом для мира.

М. Коряко:

- Руслан, послушав вас, несложно прийти к выводу, что работа в недвижимости – это, вопреки всему, творческая профессия. Можете ли вы это подтвердить?

Р. Сухий:

- Сто процентов. Нетворческие люди там не задерживаются и не достигают высот.

М. Коряко:

- Большое спасибо вам за это интервью. Мне кажется, что мы огромное количество новых вопросов раскрыли для наших слушателей. Особенно тех, кто интересуется сферой недвижимости Спасибо большое, что пришли к нам.

Р. Сухий:

- Спасибо.

М. Коряко:

- Нашим слушателям я напоминаю, что у нас в гостях был профессиональный инвестор в доходную недвижимость, эксперт в сфере торговой недвижимости, девелопер, создатель и ведущий Ютуб-канала Рентавед Руслан Сухий. Руслан, спасибо, до свидания.

Р. Сухий:

- До свидания.

Слушайте также

ОБРАТНАЯ СВЯЗЬ
Московская студия 8-800-200-97-02
+7 (967) 200-97-02 +7 (967) 200-97-02
Региональная студия +7 4922-44-13-41+7 999-774-104-3
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ