Премия Рунета-2020
Россия
Москва
+6°
Boom metrics
Общество3 ноября 2020 22:00

Земля и боль: только в России фермеры вынуждены оформлять свои дома как свинарники

В том, что у нас появляются целые поселки самостроев, во многом виноваты сами законы
Надо умудриться возвести свой дом так, чтобы не нарушить невзначай что-нибудь из российских законов.

Надо умудриться возвести свой дом так, чтобы не нарушить невзначай что-нибудь из российских законов.

Фото: Евгения ГУСЕВА

Две трети россиян (66%) хотели бы жить в своих домах. Такие данные получил Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) еще в докоронавирусные времена. Сейчас эта доля наверняка еще увеличилась.

Казалось бы, в чем проблема? Хочешь — стройся, своими руками решай свой жилищный вопрос. Специалисты называют целый ворох проблем, которые заставляют забыть про такие романтические порывы. С инфраструктурой плохо, ипотеку под индивидуальное строительство банки до сих пор дают неохотно… А еще надо умудриться возвести свой дом так, чтобы не нарушить невзначай что-нибудь из российских законов. Особые сложности ждут тех, кто решил построиться вне населенных пунктов. Например, на своей ферме.

ПОПАСТЬ В ЗОНУ

Это только в американских фильмах мы видели: моя земля – что хочу, то и делаю на ней. Кто не в курсе, российское земельное законодательство — настоящее минное поле. Например, чтобы построить дом на своем участке, нужно чтобы земля была правильной категории и с нужным целевым назначением.

- Лучше всего строить свой дом на земле, которая относится к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, либо для личного подсобного хозяйства. При этом обязательно нужно учитывать правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования, - объясняет азы юрист, партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва.

Но это только начало квеста под названием «построй дом на своей земле».

- Лучше перед покупкой участка заказать справку ИСОГД (сведения информационной системы градостроительной деятельности). В ней будет информация о территориальной зоне, в которой находится ваш участок с учетом местных особенностей. Иначе вы рискуете приобрести землю в зоне, например, культурного наследия, где действует много ограничений, - предупреждает юрист компании «Единый центр защиты» Дмитрий Першин. - И еще момент. В землях, где жилая застройка разрешена, тоже выделяются разные подкатегории. Например, есть зона, где индивидуальный жилой дом строить можно — но только дом, без прилегающего двора.

Справки, впрочем, не всегда помогают. Потому что границы территориальных зон у нас имеют обыкновение меняться. Известны случаи, когда люди узнавали о том, что, оказывается, построились в какой-нибудь зоне с ограничениями на строительство жилья только лет через пять-шесть после покупки земли. После того как и дом возвели, и даже честно зарегистрировали права на него в Росреестре. И вдруг — о-па, повестка из суда: местные власти постфактум объявили дом самостроем.

Или вот еще пример из практики.

- Один из моих клиентов не успел в срок, установленный разрешением на строительство, возвести индивидуальный жилой дом. При попытке продлить разрешение на строительство оказалось, что в ПЗЗ внесены изменения, и строительство дома с заявленной этажностью уже невозможно на этом участке, и нужно вносить изменения в проект, - рассказала Виктория Соловьева.

Вне населенных пунктов ограничений на строительство жилья — не многоэтажного, обычных частных домиков на одну семью — еще больше. Такое строительство практически запрещено.

Вне населенных пунктов ограничений на строительство жилья — не многоэтажного, обычных частных домиков на одну семью — еще больше. Такое строительство практически запрещено.

Фото: Shutterstock

ДОМ ОТДЕЛЬНО, ФЕРМА ОТДЕЛЬНО

Вне населенных пунктов ограничений на строительство жилья — не многоэтажного, обычных частных домиков на одну семью — еще больше. Такое строительство практически запрещено.

- На землях сельхозназначения это возможно, если они предназначены для ведения садоводства и если это разрешено правилами землепользования и застройки. В некоторых случаях вне населенных пунктов можно построиться на землях под личное подсобное хозяйство. Но потребуются дополнительные согласования по землепользованию и прочее (это все денег стоит — прим. ред.), а в конечном итоге дом могут и не разрешить, - посвящает корреспондента «КП» в нюансы российского законодательства доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета Оксана Васильева.

А если по-простому, то логика наших чиновников, придумывавших правила российского землепользования, выглядит так. Жить надо в населенных пунктах — городах, поселках, деревнях. А вне их - заниматься производством. Поля под пшеницу — налево, пастбища — направо. Ну можно еще дачку построить. Схема красивая, но нынешняя действительность в нее укладывается плохо. Например, из нее полностью вылетает достаточно многочисленный уже в России класс людей, именуемых фермерами.

«ЖИВЕМ НА РАБОТЕ, В БЫТОВКЕ»

Почитала на фермерском форуме переписку по поводу оформления построенного на земле крестьянского хозяйства дома. Это — хоть кино снимай.

«Когда будете оформлять дом, напишите, что это сельскохозяйственный склад», - советуют главе крестьянского хозяйства собратья.

«А я свой дом зарегистрировал как свинарник», - пишет еще один фермер.

И, похоже, не шутит.

- По закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», на таких участках можно строить здания административного и хозяйственного назначения, которые необходимы фермеру для производственной деятельности, - разъясняет Оксана Васильева. - Жилой дом для фермера и его семьи законодатели не предусмотрели. По всей России можно найти лишь 2-3 случая, когда фермерам удалось через суд получить разрешение на строительство именно жилого дома. Однако, как это принято у нас, все фермеры строят дома и живут в них, получая разрешения на строительство хозяйственно-бытового или административно-бытового здания.

Для тех, кто не понимает, почему американский фермер на своей частной ферме, купленной на личные деньги, может строить «свою крепость», а его российский коллега должен ночевать в свинарнике или на складе, есть многочисленные разъяснения судебных органов. Например, в одном из определений утверждается, что «земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории», поэтому земли, пригодные для сельского хозяйства, должны выделяться прежде всего под эти цели, к которым строительство индивидуального дома не относится.

Иными словами, человек, решивший в глуши заниматься сельским хозяйством, должен жить в сарае или собственно в коровнике — иначе он покушается на народное достояние.

ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ

Ждите очередной амнистии

Официальная позиция по поводу делений российской земли на разнообразные зоны и категории известна. Мол, не будет таких ограничений — всю сельхозземлю растащат на коттеджи, а в населенных пунктах будет хаос, а не застройка.

Как растаскивали сельхозземлю, несмотря на все ограничения, я наблюдала, можно сказать, из окна своей квартиры в подмосковном Одинцово. От пахотных земель, когда-то начинавшихся сразу за окраиной нашего города, практически ничего не осталось. Там возвышаются — да даже не коттеджи, а уже целые многоэтажные микрорайоны.

Человек, решивший в глуши заниматься сельским хозяйством, должен жить в сарае или собственно в коровнике — иначе он покушается на народное достояние.

Человек, решивший в глуши заниматься сельским хозяйством, должен жить в сарае или собственно в коровнике — иначе он покушается на народное достояние.

Фото: Евгения ГУСЕВА

Граждане же, у которых нет ни столько денег, ни такого административного ресурса, как у крупных компаний-застройщиков, тоже строятся. По известному русскому способу — ничего никак не регистрируя. Или регистрируя как проще и можно, а не в соответствии с реальностью.

Только в Подмосковье, по оценкам, не зарегистрированы законным образом до 40% жилых и дачных домов. Сколько такой недвижимости в целом по России, точно неизвестно. Но в некоторых населенных пунктах встречаются целые районы со сплошным самостроем.

Власти, которые были бы совсем не против получать со всей этой «тайной» недвижимости налоги, периодически разрабатывают послабления. Так, очередной раунд продления дачной амнистии для незарегистрированных домов — теперь до марта 2026 года — предполагается распространить и на дома на земле под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство (правда, только в черте населенных пунктов).

На самом высоком уровне, вплоть до заседаний правительства и совещаний у президента, периодически всплывает и тема «дома фермера». Нехорошо ведь как-то получается — импортозамещение на дворе. Как говорят эксперты, «ждем поправок».

Вопрос, а не пора ли привести в соответствие с современными реалиями все земельное законодательство, а не отбиваться амнистиями и косметическими изменениями, пока остается риторическим.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Запрет на действия с недвижимостью

Что делать, если вам необходимо ввести запрет на действия с недвижимостью? Рассказывает опытный адвокат (подробнее)